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王朝雄

因形造势,因势而数;大行其道,大忍其成。

 
 
 

日志

 
 
关于我

1992年毕业湖南财经学院,并于2005年获得中国人民大学工商管理学硕士学位.大学毕业后于中建五局工作14年,曾担任财务总监职务.现任巴维投资公司董事长,该公司以学习研究实践巴菲特思想为目标,实现财富稳定持续地增长.

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广钢新城地块AF040224:29年升值190倍  

2017-07-02 12:31:01|  分类: 4-1-6 深圳万科 |  标签: |举报 |字号 订阅

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6月30日,王石最后一次以“万科董事会主席”身份出席当天的万科股东大会。就在万科高层权力正式更替前一天,万科以551亿拿下广州广信房产旗下的拍卖资产,其中核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地。

  6月30日,王石最后一次以“万科董事会主席”身份出席当天的万科股东大会。就在万科高层权力正式更替前一天,万科以551亿拿下广州广信房产旗下的拍卖资产,其中核心资产为位于广州市核心区域16宗可开发土地。

  据万科内部人士告诉《华夏时报》记者,这个总项目的建筑面积可达300万平米,折合楼面价不到两万每平米,只有周边土地价格的一半,且项目位置好,属于寸土寸金的广州老城区,价格实属便宜。

  “现在公开招拍挂的土地价格太贵了,很多房企不顾成本抢地,这方面万科偏谨慎,未来将更多通过并购方式,寻求更便宜的项目。”万科内部人士说。

  巨资拿下巨无霸

  6月29日,广东国际信托投资公司旗下广东省信托房产开发公司(简称“广信房产”)的股权及债权等三项权益在南方联合产权交易中心进行拍卖,该标的整体挂牌价格近447亿元。

  其中广信房产在1988年竞得的广州花地湾地块过千亩的未开发地块受到多家房企关注。该资产接受联合体参与竞买,光是竞买保证金更是高达46亿元,而且拍卖设有保留价,如竞买人的最高应价未达到保留价的,应价不发生效力。

  据了解,现场拍卖吸引了包括万科、保利、越秀、碧桂园、中海、信达、华润等多家房企。

  经过15分钟的报价,万科最终以551亿元的价格单独拿下。

  按照产权交易中心发布的信息,此次拍卖标的主要是广东国投旗下公司的全部债权和投资权益。主要包括三部分,对广信房产的100%投资权益;对广信房产的债权及相应利息;受让实业公司对广信房产的债权及相应利息。

  据公开资料,广信房产成立于20世纪80年代,是广州最早开发房地产的开发商之一。1998年,广信房产以2.808亿元竞得花地大道两侧1500亩商品住宅用地,楼面地价仅为218元/平米,创下广州市土地出让“招拍挂”的先河。

  按照当时地块出让时的规划,花地湾将以花地大道为中心开发高层商贸区,周边布局多层和低层的居民住宅,同时配套公园、医院、中小学和体育场等,是为芳村新中心城区,建筑面积达150 万平米,居住人口达5万-8万。

  但广信房产受母公司破产清算影响被迫终止了一切合作开发项目。

  此次最吸引人的就是广信的未开发地块,均处于“寸土寸金”的广州老城区,包括:花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等。

  荔湾区政府官网至今仍挂着一篇文章“广州千亩黄金靓地晒太阳”的文章,称花地湾板块是广州一块足以媲美天河北板块和华南板块的黄金靓地:面积1500 亩,坐拥地铁上盖,位于广州市政府规划建设的白鹅潭经济圈中心地带,属珠江隧道出口的花地大道和地铁一号线地段,商业、服务业、物流业活跃,升值潜力巨大,是“广佛同城化”的必经之地。然而,由于历史遗留问题,这一地块从1988 年拿地,却有近1000 亩土地仍在闲置“晒太阳”。

  但在此后数年,广东国投在破产清算过程中虽然处理了部分资产,但最核心的土地资产一直被封存至今。

  如今,荔湾区芳村板块一手楼盘的主流售价已经踏上4万元/平米的关口,部分单位售价接近5万元/平米或以上。万科此次大手笔通过拍卖获得广信资产,仅花地湾地块就获益匪浅。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为:551亿的股权大单是房地产市场的新纪录,万科获得广信资产主要是看重了其中的优质土地储备。

  内部直呼便宜

  万科如此大金额的收购,尚属首次。

  在过去土地招拍挂历史中,超过100亿的地块合计只有16宗,最高的为310亿,万科的大单股权交易额在房地产领域刷新纪录。

  有市场言论认为,在万科第一大股东易主后,万科过去自称不拿地王的宗旨要变了吗?

  实际上,该地块虽然总价高,但按单价算,根本算不上地王,而且都是通过公开拍卖,与谁是万科第一大股东,并没有关系。

  “相比现在公开的招拍挂土地都是天价,通过收购方式拿到的广州这块地简直太便宜了。”万科内部人士告诉记者,土地拿下后,内部都没有讨论,因为太划算,价值摆在那,100万土地面积,300万平米的建筑面积,551亿,折合每平米只有1.84万元,土地位置好,单价又便宜,公认的好地。

  按照去年11月保利地产在该地块附近以楼板价41084.8元/平米拿下的广钢新城地块AF040224做对比,荔湾区芳村花地湾地块在29年间地价升值近190倍。

  相比之下,该地块不到2万元每平米的单价,比市场价确实便宜一半,留下的利润空间无疑也更大。虽然法拍房涉及的债权债务问题比较复杂,但上述万科内部人士称,万科对这类资产早已有盘活的经验。而且广信房产是广州国资委旗下的公司,更容易处置。

  万科官方对此回应称,万科非常看好广州的未来发展前景,对其中心城区的持续优化提升有足够信心。作为深耕广州十多年的城市配套服务商,万科也期待与各方携手,在省市政府的关心和指导下,依托自身专业能力,依法依规解决广信资产包中的历史遗留难题,彻底消除多年来盘踞在广州城市发展中的顽疾。

  易居研究院智库研究总监严跃进向记者表示,这也说明万科后续开始转入并购等模式,这样做有一个好处,就是可以节约税费成本。此次项目并购本身并不是很特殊的战略模式,但如此大金额的收购还是比较罕见。万科通过当前的土地并购能够直接扩大可销售规模等。

  按照万科2016年销售额和拿地额算,去年全年累计销售金额3647.7亿元,而拿地金额约为销售额的三分之一,1304.2亿元,也比较合理。比第二名保利地产的812.55亿元多出近500亿元。

  万科今年前五月销售2280亿元,上半年销售额预计将超过2500亿元。而万科在2016底持有的现金就达到了870亿元。

  中原地产统计,截至6月27日,今年上半年,万科总共拿地54宗,总规划面积742万平米,耗费609亿元,平均楼面价7931元/平米,在上市房企中排名第四,低于碧桂园、保利、龙湖地产,拿下的土地并不多。

  加上此次广州的巨无霸项目,万科上半年拿地额将达到1160亿元,大约为销售额的一半。

  “主要是现在招拍挂的地太贵了,很多房企完全不顾成本抢地,万科未来更多会通过并购的方式去拿地,成本低一点。”万科内部人士对记者称。

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