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王朝雄

因形造势,因势而数;大行其道,大忍其成。

 
 
 

日志

 
 
关于我

1992年毕业湖南财经学院,并于2005年获得中国人民大学工商管理学硕士学位.大学毕业后于中建五局工作14年,曾担任财务总监职务.现任巴维投资公司董事长,该公司以学习研究实践巴菲特思想为目标,实现财富稳定持续地增长.

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高善文:被掩盖的增长,明年地产下降无悬念  

2017-11-04 20:24:49|  分类: 2-2 大类资产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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来源:经济逻辑

海外有一个同行讲,最重要的事情是中国的房地产市场,支撑了全球商品市场最大的需求。

中国房地产市场下一步的演化对于恢复全球经济的强度和方向,将会产生影响,尽管这一影响迄今为止还不太明显。我们简单的评估一下中国房地产的情况。我们知道中国的供给侧改革有很多的口号,其中一个就是要去库存,重要的是去过剩的房地产库存个有序对于生活在北上广深大城市的人而言对房地产库存没有深刻的记忆,如果你去过温州、鄂尔多斯和中国大量的三四线城市,2002年以后,在很长的时间里面在这些县城有普遍的大量的烂尾楼,还有没有销售掉的住宅的库存情况,确实是触目惊心。房地产的泡沫化、房地产价格的上升以及随后的库存显著的积累,造成了经济一系列的问题,银行的钱在坏帐,地方政府缺乏卖地收入,带来了一系列问题。

在微观层面上最现实的感受,非常多城市大量的烂尾楼,中国房地产库存的情况还可以从总量层面上提供证据。这是我给大家分享的一个从总量层面上看问题的一个角度,我们把全部上市房地产企业合并在一起计算他们的存货,考虑中国的经济增长,用存货除以他们的总资产。从2010年到2013年,最晚到2014年年终,房地产企业的存货确实非常快速度的积累。在2014年二三季度的时候,房地产存货的相对量在过去十几年的历史上是从来没有见过的,确实是在经济领域存在大量过剩的情况。我们也要看到进入2015年以来,房地产企业的存货水平开始转入明显的下行通道。中央提出对房地产去库存是在2015年底2016年初,在2014年整个房地产的存货去化过程已经开始。从那个时候到现在,行业已经经历了15、16、17至少三年幅度非常大的存货去化。行业的存货积累是从2010下半年就开始的,但是存货的去化至少进行了三年时间。经过三年时间去化存货计划以后,存货计划的水平是什么样子的?我们在这张图上划了蓝色的虚线,换句话说他对应大量的存货水平。我们看到,到今年二季度的时候,房地产的库存已经明显低于长期合理水平,实际上现在的库存水平比2009年最低的时候还要低一些。2009年在房地产存货特别低的时候,发生的现象是全域范围内此起彼伏的房价大幅度上升。在现在房地产存货水平再次回到那一低点,我们再次看到了从大城市到小城市从东部沿海到中西部地区,在越来越多的城市房价正出现此起彼伏的上涨。昨天有人问我这个上涨会很快结束吗?没有存货的重新积累这个上涨是无法结束的。必须依靠存货的重新积累,使得市场回到正常的供需水平,从这一角度看问题,房价的上升是刚刚开始一小段时间,至少在明年你很难看到大幅度的降价。

红线是销售、蓝线是开工,黄线是拿地,首先看一看中国二线城市房地产销售、开工和拿地情况,历史上这三者基本上是同步波动的。仔细研究这三者,进入2014年以后房子卖得多、开工少、拿地少,因为它在去存货。到今年二季度的情况,这一过程结束了。尽管销售下来了,但开工、拿地上升了,拿地在金额上创新高。在整个销售商开工和拿地在追上去,为什么?因为房地产在补库存。把二线城市合并在一起已经转入了补库存的过程,在明年或者在后年拿地和开工都会比销售更快。再来看中国三线以下合并的情况,进入14年以后一直到现在总体上销售都比拿地更快,换句话说把三线城市合并在一起,整个去库存过程还没有完全结束。我个人对数据的追踪,最晚到明年上半年这个过程就结束,我们就会看到开工超过销售。

把这些合并在一起,我们的结论是2011年以来由于房地产库存的堆积使得经济出现大的问题,表现为严重的房地产库存积累,使得很多经济活动没法展开,经过几年时间的努力,房地产库存去化过程也许已经结束。如果在中小城市应该很快会结束,不会拖过明年6月份。全面结束的影响是房地产会重新转入补库存的过程,由于房地产补库存的影响,在很多领域整个经济活动可以重新正常展开。

举几个例子,以前大家都担心地方政府债,因为借了很多钱从你不还,财政收入肯定不够。即便中央政府接走也变成中央政府的坏帐,随着地方政府可以卖地,这一债务风险就在下降。比如说银行坏帐,因为银行在与房地产相关企业上有风险暴露,虽然房地产市场的正常化,银行的坏账风险正在下降。虽然这一变化,在金融市场上的表现是什么?房地产板块的股票开始上涨,银行板块的股票和估值开始上升,中国在海外发布的债务上升,利率水平在下降。我们看中国境外的发布债务,大家如果做香港市场,我们看看融创、碧桂园都是房地产老板。我们再看一下暴出来的银行不良资产已经开始下降,银行板块的估值开始上升,这是最重要的基础。

从短周期的角度来看问题,三到四年的周期有明显短周期的波动,2017年的增速在下行,没有意外2018年的增速会下行。明年房地产销售将有个位数的副增长,比如负增长8%是完全可以预期,再往后?再往后用得了多长时间触低回升到个位数。这一短周期的下降已经带动房地产开工的下降,已经带动了房地产投资的上升。

换句话说没有任何悬念的是明年房地产销售的下滑,会带动开工和投资下降。根据历史情况相比,由于房地产正在转入加库存,因为去库存的影响,在未来因为加库存销售下降10%,也许开工只下降5%、3%,不可否认明年房地产开工投资一定会下降。我们想说的,跟历史上的房地产周期相比,这一论开工下降的幅度会显著得更轻微。把这一背景总结在本世纪以来中国经济的波动之中,我们可以这样总结。中国经济毫无疑问出现了高速的增长,这一增长至少有两个引擎,一个是中国的房地产,第二个是出口,当这两个引擎表现都非常好的,整个经济都非常好,当这两个引擎不好的时候经济也都不好。这两个引擎在某些原因具有同步性,房地产出口都在起来,出口也在起来。在房地产这种内需和出口这种外需之间,在历史上是正合的。当这两个东西都很好的时候经济没有问题,当这两个东西都出问题的时候经济会非常的差。去年、今年包括明年,我们看似前所未有的经历这种情况,出口很好、房地产很差,这个在历史上是不多见的。个它对经济数据带来的影响是什么?就是拿到供给侧这种政策,使得经济变得相对很不少,有8%的增长,10%的工业增长。而再往后看问题,随着这一论房地产短周期下降周期的结束,重新转入上升,也许在后年会重新转入上升,我们将会重新看到这两个引擎同时重新发力。在历史上这两个引擎都是同涨同跌的。实际上明年的经济情况会比历史上其他经济下降的情况要好得多,明年我们再继续看到出口发力的同时经济在下降。一短周期下降的结束,随着房地产转入加库存的过程,在以前整个经济加速黄金时期,两个经济最重要的引擎会交替发力的情况,一旦经济回到那个情况,无论是全域市场、商品市场整个经济宏观市场,都会回到希望达到的一个局面,我们离这个局面的出现在时间上已经非常紧,再出口上我们已经出现在这个层面上。在另外一个引擎层面上正再一个加库存的过程,所以在短期之内对数据之内对需求还有相对补利的扰动,这一扰动持续的时间不会很长。从现在往后数顶多四个季度,不会超过四个季度的时间。

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