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王朝雄

因形造势,因势而数;大行其道,大忍其成。

 
 
 

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关于我

1992年毕业湖南财经学院,并于2005年获得中国人民大学工商管理学硕士学位.大学毕业后于中建五局工作14年,曾担任财务总监职务.现任巴维投资公司董事长,该公司以学习研究实践巴菲特思想为目标,实现财富稳定持续地增长.

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房地产被财政的“追尾”  

2015-11-19 10:27:52|  分类: 2-2 大类资产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,罕见的是最高领导开始关注房地产去库存。

今日咱也当当瞎参谋烂干事,房地产库存应该怎么去。但是,要想去库存,就需要明白库存是怎么形成的。

要说去库存,这不是一个新鲜词汇,去年和前年都有房地产业界人士呼吁房地产需要去库存,但结局是如何哪?下面的数字可以生动地表现出来:

2013年末,商品房待售面积49295万平方米,比2012年末增加12835万平方米;2014年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加12874万平方米,同比增长26.1%,三项指标均创下了历史新高。2015年10月末,商品房待售面积为6.86亿平方米,再创历史新高,这个数字大约可以容纳2千多万人居住,约占中国城镇人口的2.7%。

需要说明的是,统计数据只包括竣工后、未售出的现房,大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。

未来的潜在供给是如何?2015年1-10月份,房屋新开工面积127086万平方米,商品房销售面积94898万平方米,新开工面积依旧大于销售面积,意味着未来的成屋库存将继续上升

已竣工但未售出的库存为何如此重要?房屋市场实行预售制度,当市场运转良好的时候,地产商手中是没有成屋库存的,当房地产商手中出现库存之后,就带来相应的问题,以每平米土地和建筑安装成本4000元计算,6.8亿平米就相当于在地产商手中沉淀着2.7万亿的资金,无论对于地产商的还贷能力、利息支出都是巨大的压力,银行也面临坏账的威胁,这是对中国经济的安全不言而喻。

最近有报道,全国新城区规划人口达34亿,因为不清楚具体内情,不做评论。

房地产库存越去越存的原因在哪里?

第一,任何一个行业都有起步、繁荣、顶峰到衰落的过程,这是因为市场不断饱和,供过于求之后,需求下降,对于房地产来说,如果不能合理控制开发面积,库存自然上升,按有关报道,户均已经超过一套,显然到了供过于求的阶段。

此时,市场依旧希望央行降息降准来提振需求,也希望降低首付比例释放需求,效果估计有限,以今天汇率所面临的局势,如果一味释放货币来提振房地产需求,有可能出现负面影响。

但不管怎么说,从需求端解决库存问题,是去库存的一种思路,这种思路任何人都可以看得到,在今天,效果有限,过去一两年,房地产业内和政府相关部门都在推动去库存,事实证明,效果不佳,不佳的表现就是待售存量房屋数量不断创出新高,而且是年年有新高。

第二,看看财政支出的变化:

  2013年1-12月累计,全国公共财政支出139744亿元,比上年增加13791亿元,增长10.9%

 2014年1-12月累计,全国一般公共财政支出151662亿元,比上年增加11449亿元,增长8.2%。

 2015年1-10月累计,全国一般公共预算支出134154亿元,比去年同期增长18.1%,同口径增长16.7%;

为什么财政开支持续增长?原因很清楚,中国经济很大程度上是由政府投资推动的,没有财政开支的增长,就难以保证经济增速。

实事求是地说,本届政府伊始,一直不提房地产,希望经济增长摆脱对房地产的依赖,通过反腐等提升财政支出的效率(贪污纳贿一块钱财政损失的可远远不是这个数),进行缓慢过渡。但当房地产持续下滑之后,财政收入就会下滑,土地出让金以及相关的交易税费、房地产相关上下游行业的税收等等,对财政收入的影响太大,具有决定性的作用,对地方政府的影响更加严重。当财政收入下降以后,投资就无法完成,经济增速就不断下滑,然后就是企业开工率下降和失业上升,这些问题可是严重的问题,最后,只能开始刺激房地产。

房地产就是如此绑架的中国经济。

如今的形势,财政支出不断扩大的惯性难以遏制(这也是保经济增长的需求),这就需要土地出让和房屋新开工不断增长,只有如此才能满足财政开支的需求,进而造成房屋供给的刚性持续,而随着供过于求的时期到来,需求是受到制约的,特别是有效需求受到制约,最终房屋库存不断加大。

如松将这种形势称呼为财政对房地产“追尾”,现在,毫无疑问已经追尾了。

如今的时期,仅仅通过扩大需求,估计效果有限,甚至可能毫无效果;去年以来,不断出笼财政、货币政策,刺激房地产的需求,但库存不断上升。此时,需要压缩供给端,这需要压缩财政支出,减少对房地产的依赖,然后适当扩大需求,或许才可以达到去库存的目的(也仅仅是或许),这样做的可能性有多少?因为要放弃暂时的经济增长速度,钢铁、有色、建材、能源等行业的困难将加大,这就看领导的决心了。

但如果任由库存继续膨胀下去,结果也是比较明了的。

 

如果无法找到有效的措施去库存,下图或许可以看到未来库存的变化趋势,无论销售面积还是销售额增速,都有开启拐点的迹象,库存很可能开启新一轮上升周期:

房地产被财政的“追尾”

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