注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

王朝雄

因形造势,因势而数;大行其道,大忍其成。

 
 
 

日志

 
 
关于我

1992年毕业湖南财经学院,并于2005年获得中国人民大学工商管理学硕士学位.大学毕业后于中建五局工作14年,曾担任财务总监职务.现任巴维投资公司董事长,该公司以学习研究实践巴菲特思想为目标,实现财富稳定持续地增长.

网易考拉推荐

房地产是否断云式下跌  

2014-09-14 08:28:06|  分类: 1-1 风险防范 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

核心观点:中国房地产着陆是必然趋势,是断崖式下跌还是温水煮青蛙,关键在于政策的博弈,核心是货币供应量M2、资金成本利率的变化,从而引发房地产成交量三个因素中的任何一个因素变化,都会引发房地产的断崖式下跌,也会引发国民经济的快速下降! 那么在资本市场的投资中,同房地产相关的行业,也就是上下游行业,本来就是产能过剩,这样就是雪上加霜,这必须引起我们高度重视!另外,就是银行业,现在银行股票的价格基本反映了房地产泡沫破灭的因素,但是恐惧的到来,迎来银行股票的最后一跌,也是我们买进优质银行股的机遇。

 

下面,转载7月15号的文章:

农历7月15日是祭日,但是看到报道《神木满城尽是追债人,曾是家家房地产户户典当行》和《多地业主弃房断供被银行起诉开发商被迫补偿》,很不是滋味!感情是感情,但是我们要回归理性,这样的场景稀奇吗?这样的场景我们见过吗?一点不稀奇,上世纪九十年代中期,在海南惠州北海曾经出现过,满城尽是追债人,购房人追开放商交房子、银行追开发商还钱等等。

实际上,我们居住在湖南省省会长沙,也面临同样的情况。长沙市过剩的住宅在100万套左右,可以供300万人居住,每年长沙市净增加人口在10万人口,这样需要30年才能够消化。去年考察的龙湖在长沙开发的湘风原著178万一套,现在只有158万一套,还有在长沙南站附近的东辰林海,去年一期5700元一平米,今年开盘就是4880元一平米。

全国类似长沙的城市非常多,比长沙严重的城市还非常非常多。那么全国房地产是严重过剩及泡沫严重,根据国家统计局到2014年5月底的数据,城镇居住面积为245亿平米,在施工面积42亿平米,待销售面积为4亿平米,合计在290亿平米左右,按照平均每人居住30平米,可以居住9.66亿人口,现在城市人口在7.28亿,按照每年1400万人进城买房,需要17年才能够消耗完毕。另外,我们从房地产总市值,同国民收入总值进行比较,按照每平米6000元计算,中国房地产总值为174万亿,2014年我们估计GDP总值在60万亿,那么比值为2.90,2008年美国次贷危机爆发时,该比值为1.80,1997年亚洲金融危机时香港为3,日本在1989年是为3.80,可以看出我们现在房地产泡沫严重。

房地产产能过剩及泡沫严重是不争的事实,更为严重的是老百姓预期发生根本性改变,在中国就是买涨不买跌。根据中国房地产指数系统对100个中国城市的调查,7月份,中国100个城市新建住宅均价环比下跌0.8%,较6月份0.5%和5月份0.3%的环比跌幅呈现加速下跌趋势,5月份,中国100个城市新建住宅均价自2012年6月以来首次出现环比下跌,在这100个城市中,76个城市的新建住宅均价环比下跌,比6月份增加了5个城市。中国房地产老大万科的数据显示,万科7月份销售面积136.7万平方米,同比增长15.65%,环比下跌21.44%;销售金额133.2亿元,同比下降4.65%,环比下降31.3%。当然,在中国老百姓心目中,任志强是一个说实在话的人,在本次博鳌上,也同样预测2013年是销售的高峰,13亿平米,估计在2015年销售下降到8亿平米,也就是说2014年比2013年下降20%,2015年比2014年下降20%。

房地产产能严重过剩及泡沫严重,以及老百姓对房地产的预期发生根本性改变,对于实业经营及投资有着重大影响。首先,对于房地产行业影响,这是一次去库存及洗牌的过程,全国房地产开发商手中在建房地产及待销售的面积为50亿平米,至少需要销售7-8年,小企业及管理不善的企业在该过程破产倒闭,80%的房地产企业在未来5年消失,大型房地产及管理优秀的公司即将胜出,这也是我们以后选择房地产的标准!另外,就是房地产相关的上下游企业在未来比较长的时间内处于去产能的过程,因为同房地产相关的行业本来就是产能严重过剩,如果在2014、2015年销售连续下降20%,那么房地产投资也会下降,那么就更加加剧了行业的矛盾,矛盾也就更加突出!当然,地方政府的收入也在减少,例如万科在7月份至买进了两块土地,需要支付土地价款2.20亿元,2.20亿元是什么数据呢?销售2000亿的公司?

面对如此严峻的形势,我们作为经营者及投资者,需要做好如下准备:(1)企业经营者,必须现金为王,特别是同房地产相关的行业,信用不好的企业或者个人不要做生意,要做就是现款现货,在企业投资方面,基本不要投资,握紧现金待形势明朗之后进行设备投资;(2)房地产上下游行业不要投资,钢铁、水泥、建材、煤炭等行业,特别是没有竞争力的企业,当然还有就是土地一级市场,这里影响一级土地开发的公司及政府的信用问题,当然对于房地产公司也有着比较大的影响。

中国房地产在未来仍然能够保持6-8亿平米的销售在7-8年,因为中国城市化进程在推进及中国土地市场垄断没有放开,所以我们不要过于悲观!现在非常关键的问题,就是中国房地产是否会出现断崖式下跌,那么我们主要从三个方面进行思考:(1)中央货币政策的变化,如果M2保持在10%以上的增长没有问题,如果突然增长率低于10%,那么麻烦来了;(2)关注利率变化,利率大幅度上升是不好的信号,保持稳定或者下跌是比较好的,现在的宝宝们开始下降到4%,这是比较好的信号;(3)成交量的变化,成交量下降20%,能够接受,但是下降50%问题就来了,这就是灾难!M2、利率、成交量三个因素中的任何一个因素变化,都会引发房地产的断崖式下跌,也会引发国民经济的快速下降!

  评论这张
 
阅读(101)| 评论(4)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017